第七章　投資性房地產(chǎn)

　　近年考情分析：本章近年主要以客觀(guān)題形式出現(xiàn)：2009年3分；2008年0分；2007年3分。

　　重點(diǎn)難點(diǎn)歸納：投資性房地產(chǎn)的內(nèi)容和初始計(jì)量；投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量；投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換；投資性房地產(chǎn)的處置。

　　主要內(nèi)容講解：

　　考點(diǎn)一：投資性房地產(chǎn)的內(nèi)容和初始計(jì)量

　　一、投資性房地產(chǎn)的內(nèi)容

　　1.已出租的建筑物。是指企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物（必須是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物），包括自行建造或開(kāi)發(fā)完成后用于出租的房屋等。

　　2.已出租的土地使用權(quán)。是指企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)，包括自行開(kāi)發(fā)完成后用于出租的土地使用權(quán)。用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)。

　　3.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)（不包括按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地）。

　　注意：

　　（1）已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿(mǎn)，因暫時(shí)空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產(chǎn)。

　　另外，對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物，只要企業(yè)管理當(dāng)局（董事會(huì)或類(lèi)似機(jī)構(gòu)）作出正式書(shū)面決議，明確表明將其用于經(jīng)營(yíng)出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也可視為投資性房地產(chǎn)。這里的“空置建筑物”，是指企業(yè)新購(gòu)入、自行建造或開(kāi)發(fā)完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)且經(jīng)整理后達(dá)到可經(jīng)營(yíng)出租狀態(tài)的建筑物。

　　這意味著，企業(yè)外購(gòu)的建筑物，即使沒(méi)有出租，也可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　　（2）閑置土地不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

　　根據(jù)國(guó)土資源部《閑置土地處理辦法》的規(guī)定，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過(guò)規(guī)定的期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。具有下列情形之一的，也可以認(rèn)定為閑置土地：國(guó)有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)未規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)日期，自國(guó)有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門(mén)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)頒發(fā)之日起滿(mǎn)1 年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的；已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)但開(kāi)發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿(mǎn)1 年的。

　　（3）企業(yè)以經(jīng)營(yíng)方式租入建筑物或土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位或個(gè)人的，不屬于投資性房地產(chǎn)，也不能確認(rèn)為企業(yè)的資產(chǎn)。

　　（4）企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場(chǎng)價(jià)格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。這部分房產(chǎn)間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)，具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店，其經(jīng)營(yíng)目的主要是通過(guò)提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入，該旅館飯店不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　　（5）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后出售的土地使用權(quán)不屬于投資性房地產(chǎn)，作為存貨處理。

　　（6）一項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，可以將該部分確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　　（7）關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)的，出租方應(yīng)將出租的房地產(chǎn)確定為投資性房地產(chǎn)。但在編制合并報(bào)表時(shí)，應(yīng)將其作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)。

　　【例題1·單選題】下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的是（　）。

　　A.房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的準(zhǔn)備出售的房屋

　　B.房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的已出租的房屋

　　C.企業(yè)持有的準(zhǔn)備建造房屋的土地使用權(quán)

　　D.企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的建筑物

　　『正確答案』B
　【例題2·多選題】下列項(xiàng)目中，不屬于投資性房地產(chǎn)的有（　）。

　　A.出租給本企業(yè)職工居住的宿舍

　　B.以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的建筑物再轉(zhuǎn)租給其他單位

　　C.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店

　　D.已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿(mǎn)，因暫時(shí)空置但繼續(xù)用于出租的房地產(chǎn)

　　E.企業(yè)管理部門(mén)正在使用，但董事會(huì)已作出決議將于半年后出租的房產(chǎn)

　　『正確答案』ABCE

　　二、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量

　　投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。

　　1.外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

　　2.自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的所有必要支出構(gòu)成。

　　注：建造過(guò)程中發(fā)生的非正常性損失，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)入建造成本。

　　3.非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的成本，應(yīng)按“投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換”的原則來(lái)確定。

　　三、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出

　　1.資本化：滿(mǎn)足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本；

　　注意：科目使用。

　　借：投資性房地產(chǎn)—廠(chǎng)房（在建）

　　　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

　　　　貸：投資性房地產(chǎn)—廠(chǎng)房

　　資本化期間仍為投資性房地產(chǎn)，但不再計(jì)提折舊和攤銷(xiāo)。

　　2.不滿(mǎn)足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。

　　注意：科目使用。

　　借：其他業(yè)務(wù)成本

　　　　貸：銀行存款等