第三節(jié) 風(fēng)險管理

　　一、合作機(jī)構(gòu)管理

　　1.合作機(jī)構(gòu)管理的內(nèi)容

　　(1)合作機(jī)構(gòu)分析的要點(diǎn)本文

　　(2)與房地產(chǎn)開發(fā)商合作關(guān)系的確定及合作管理

　　①確立合作意向。

　　②合作后的管理。

　　(3)與其他社會中介機(jī)構(gòu)的合作管理

　　其他社會合作機(jī)構(gòu)包括：房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保公司和律師事務(wù)所等。

　　2.合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險的表現(xiàn)形式

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險

　　房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險主要表現(xiàn)為“假個貸”。

　　所謂“假個貸“一般是指借款人并不具有真實(shí)的購房目的，采取各種手段套取銀行個人住房貸款的行為。“假個貸”的“假”，一是指不具有真實(shí)的購房目的;二是指虛構(gòu)購房行為使其具有“真實(shí)”的表象;三是指捏造借款人資料或者其他相關(guān)資料等。

　　“假個貸”的主要成因包括開發(fā)商利用“個貸”惡意套取銀行資金進(jìn)行詐騙;開發(fā)商為緩解樓盤銷售窘境而實(shí)施“假個貸”;開發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款而實(shí)施“假個貸”;銀行的管理漏洞給“假個貸”以可乘之機(jī)等。

　　(2)擔(dān)保公司的擔(dān)保風(fēng)險

　　在個人住房貸款業(yè)務(wù)中，由專業(yè)擔(dān)保公司為借款人提供連帶責(zé)任保證的情況比較常見。當(dāng)借款人采用專業(yè)擔(dān)保公司提供的保證擔(dān)保申請個人住房貸款時，擔(dān)保公司的擔(dān)保能力不足會給銀行帶來風(fēng)險。實(shí)踐中，有地方政府背景的擔(dān)保公司通常實(shí)力較強(qiáng)，而且經(jīng)營相對規(guī)范，而民營背景的擔(dān)保公司往往由于資金實(shí)力和內(nèi)部管理等問題給貸款帶來一定的風(fēng)險，主要的表現(xiàn)在“擔(dān)保放大倍數(shù)”過大，即擔(dān)保公司對外提供擔(dān)保的余額與自身實(shí)收資本的倍數(shù)過大，造成過度擔(dān)保而導(dǎo)致最終無力代償。

　　(3)其他合作機(jī)構(gòu)的風(fēng)險

　　在二手房貸款業(yè)務(wù)中，往往涉及多個社會中介機(jī)構(gòu)，如房屋中介機(jī)構(gòu)、評估機(jī)構(gòu)及律師事務(wù)所等。社會中介機(jī)構(gòu)一般負(fù)責(zé)受理客戶的申請和委托，對交易的房產(chǎn)進(jìn)行查冊、通知評估，代理審查客戶貸款申請，代理客戶進(jìn)行房產(chǎn)交易，指導(dǎo)客戶簽訂相關(guān)合同和安排銀行約定客戶，代辦公證“抵押手續(xù)”，代理客戶進(jìn)行房款和房屋交割等。在二手房交易中由于房產(chǎn)的買賣雙方均是通過代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易，且銀行的貸款一般直接轉(zhuǎn)入社會中介機(jī)構(gòu)賬戶，因此，可能在社會中介機(jī)構(gòu)環(huán)節(jié)出現(xiàn)風(fēng)險。

　　3.合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險的防范措施

　　商業(yè)銀行發(fā)展個人住房貸款業(yè)務(wù)，離不開合作機(jī)構(gòu)。銀行要深入了解和理解合作機(jī)構(gòu)的運(yùn)作，在充分利用合作機(jī)構(gòu)的同時，采取多種措施有效控制由合作機(jī)構(gòu)帶來的風(fēng)險，推動個人住房貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。

　　(1)“假個貸”的防控措施

　　①加強(qiáng)一線人員建設(shè)，嚴(yán)把貸款準(zhǔn)入關(guān)。

　　②進(jìn)一步完善個人住房貸款風(fēng)險保證金制度。

　　③要積極利用法律手段，追究當(dāng)事人刑事責(zé)任，加大“假個貸”的實(shí)施成本。

　　(2)其他合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險的防控措施

　　①深入調(diào)查，選擇講信用、重誠信的合作機(jī)構(gòu)。

　　②業(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機(jī)構(gòu)。

　　③嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度。

　　④有效利用保證金制度。

　　⑤嚴(yán)格執(zhí)行回訪制度。

二、操作風(fēng)險

　　操作風(fēng)險是指在個人住房貸款業(yè)務(wù)操作過程中，由于違反操作規(guī)程或操作中存在疏漏等情況而產(chǎn)生的風(fēng)險，是一種發(fā)生在實(shí)務(wù)操作中的、內(nèi)部形成的非系統(tǒng)性風(fēng)險。

　　1、貸款流程中的風(fēng)險

　　(1)貸款受理和調(diào)查中的風(fēng)險

　　①貸款受理中的風(fēng)險。

　　②貸前調(diào)查中的風(fēng)險。

　　a.項(xiàng)目調(diào)查中的風(fēng)險

　　b.借款人調(diào)查中的風(fēng)險

　　(2)貸款審查和審批中的風(fēng)險

　　貸款審批環(huán)節(jié)主要業(yè)務(wù)風(fēng)險控制點(diǎn)為：

　　①未按獨(dú)立公正原則審批

　　②不按權(quán)限審批貸款，使得貸款超授權(quán)發(fā)放

　　③審批人員對應(yīng)審查的內(nèi)容審查不嚴(yán)，導(dǎo)致向不符合條件的借款人發(fā)放貸款。

　　(3)貸款簽約和發(fā)放中的風(fēng)險

　　①合同簽訂的風(fēng)險。

　　②貸款發(fā)放的風(fēng)險。

　　(4)貸后與檔案管理中的風(fēng)險

　　①貸后管理的風(fēng)險。

　　②檔案管理中的風(fēng)險。

　　2、法律和政策風(fēng)險

　　對于個人住房貸款業(yè)務(wù)，各種法律、法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)范很復(fù)雜。

　　(1)借款人主體資格

　　①未成年人能否申請個人住房貸款問題。

　　②外籍自然人能否辦理住房貸款問題。

　　(2)合同有效性風(fēng)險

　　目前，個人貸款業(yè)務(wù)中所采用的借款合同基本都是統(tǒng)一的格式文本，但實(shí)際業(yè)務(wù)中還會根據(jù)不同情況與客戶簽訂補(bǔ)充協(xié)議及特別條款，這就要求銀行必須注意合同及協(xié)議的有效性，防止相關(guān)條款或具體內(nèi)容等出現(xiàn)問題，以規(guī)避可能的法律風(fēng)險。

　　①格式條款無效。

　　②未履行法定提示義務(wù)的風(fēng)險。

　　③格式條款解釋風(fēng)險。

　　④格式條款與非格式條款不一致的風(fēng)險。

　　(3)擔(dān)保風(fēng)險

　　銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的擔(dān)保方式主要有抵押、質(zhì)押、保證三種方式。我國《擔(dān)保法》及《物權(quán)法》司法解釋對擔(dān)保方式作了較為詳盡的規(guī)定。個人住房貸款中的擔(dān)保風(fēng)險主要來源于以下幾個方面：

　　①抵押擔(dān)保的法律風(fēng)險：

　　②質(zhì)押擔(dān)保的法律風(fēng)險。

　　③保證擔(dān)保的法律風(fēng)險，主要表現(xiàn)在：

　　(4)訴訟時效風(fēng)險

　　在個人住房貸款實(shí)踐中，由于經(jīng)辦人員法律知識的缺陷或工作責(zé)任心問題，未能及時中斷訴訟時效或雖有中斷訴訟時效行為但沒有及時保留中斷訴訟時效證據(jù)，導(dǎo)致訴訟中處于不利或被動的地位

(5)政策風(fēng)驗(yàn)

　　政策風(fēng)險是指政府的金融政策或相關(guān)法律、法規(guī)發(fā)生重大變化或是有重要的舉措出臺，引起市場波動，從而給商業(yè)銀行帶來的風(fēng)險。政策風(fēng)險屬于個人住房貸款的系統(tǒng)性風(fēng)險之一，由于這些風(fēng)險來自外部，因此是單一行業(yè)、單一銀行所無法避免的。比較常見的政策風(fēng)險如下：