一、合作機(jī)構(gòu)管理

　　合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為合作機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險(xiǎn)和擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。商用房貸款主要面臨是開發(fā)商帶來的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和估值機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等帶來的欺詐風(fēng)險(xiǎn);有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款則更多的是面臨擔(dān)保機(jī)構(gòu)的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。

　　1.商用房貸款的合作機(jī)構(gòu)管理

　　商用房貸款開展中應(yīng)規(guī)范與外部合作機(jī)構(gòu)的合作，既要充分發(fā)揮合作機(jī)構(gòu)在業(yè)務(wù)拓展、客戶選擇和貸后管理等方面的積極作用，又要有效防范合作中可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，把握好風(fēng)險(xiǎn)控制的主動(dòng)權(quán)。

　　(1)商用房貸款合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)主要包括：

　　①開發(fā)商不具備房地產(chǎn)開發(fā)的主體資格、開發(fā)項(xiàng)目五證虛假或不全;

　　②估值機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和律師事務(wù)所等聯(lián)合借款人欺詐銀行騙貸。

　　(2)商用房貸款合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防控措施

　　①加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商及合作項(xiàng)目審查

　　②加強(qiáng)對(duì)估值機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和律師事務(wù)所等合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)人管理。

　　③業(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機(jī)構(gòu)。

　　2、有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的合作機(jī)構(gòu)管理

　　與商用房貸款不同，有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的合作機(jī)構(gòu)主要是擔(dān)保機(jī)構(gòu)、為了有效規(guī)避擔(dān)保機(jī)構(gòu)給銀行貸款帶來的風(fēng)險(xiǎn)，銀行應(yīng)采取如下防控措施：

　　(1)嚴(yán)格專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入

　　在有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款開辦初期，應(yīng)嚴(yán)格有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款外部擔(dān)保機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入。

　　(2)嚴(yán)格執(zhí)行回訪制度

　　嚴(yán)格執(zhí)行回訪制度，關(guān)注擔(dān)保機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)情況，對(duì)擔(dān)保機(jī)構(gòu)進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，以應(yīng)對(duì)擔(dān)保機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，不合格的應(yīng)及時(shí)清出。對(duì)于已經(jīng)準(zhǔn)人的擔(dān)保機(jī)構(gòu)，應(yīng)進(jìn)行實(shí)時(shí)關(guān)注，隨時(shí)根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展情況調(diào)整合作策略。

　　在動(dòng)態(tài)管理過程中，要隨時(shí)評(píng)價(jià)與擔(dān)保機(jī)構(gòu)的合作情況，建立優(yōu)質(zhì)機(jī)構(gòu)檔案及不良機(jī)構(gòu)黑名單，為將來合作提供決策依據(jù)。

　　二、操作風(fēng)險(xiǎn)

　　個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款面臨的操作風(fēng)險(xiǎn)主要是由流程執(zhí)行不嚴(yán)格等情況引起的流程執(zhí)行不嚴(yán)格主要表現(xiàn)在業(yè)務(wù)部門沒有做好貸前調(diào)查和貸后檢查等相關(guān)工作，審批部門沒有把好貸中審批關(guān)，從而造成風(fēng)險(xiǎn)隱患。下面就商用房貸款和有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的操作風(fēng)險(xiǎn)做具體介紹。

　　1.商用房貸款的操作風(fēng)險(xiǎn)

　　(1)商用房貸款操作風(fēng)險(xiǎn)的主要內(nèi)容

　　①貸款受理和調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)。

　　②貸款審查和審批中的風(fēng)險(xiǎn)。

　　③貸款簽約和發(fā)放中的風(fēng)險(xiǎn)。

　　④貸后與檔案管理中的風(fēng)險(xiǎn)。

　　(2)商用房貸款操作風(fēng)險(xiǎn)的防控措施

　　①提高貸前調(diào)查深度。業(yè)務(wù)人員在貸前調(diào)查階段，要全面了解掌握借款人所控制主要實(shí)體的經(jīng)營(yíng)情況、真實(shí)財(cái)務(wù)狀況及抵押物情況，評(píng)估償債能力，揭示存在風(fēng)險(xiǎn)。

　　②加強(qiáng)真實(shí)還款能力和貸款用途的審查。對(duì)名義借款人與實(shí)際借款人不一致的，原則上不得受理;對(duì)以貸款所購(gòu)房屋的租金收入作為還款主要來源，或借款人為外地人且在當(dāng)?shù)責(zé)o經(jīng)營(yíng)實(shí)體的，要謹(jǐn)慎辦理;嚴(yán)格審查貸款用途，防止以商用房貸款形式套取貸款，用于不符合法律法規(guī)、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和貸款銀行信貸政策的項(xiàng)目。

　　③合理確定貸款額度。貸款額度不能簡(jiǎn)單按照抵押物評(píng)估價(jià)值和貸款最高成數(shù)來確定，要對(duì)借款人所經(jīng)營(yíng)的實(shí)體進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)限額測(cè)算，在風(fēng)險(xiǎn)限額內(nèi)根據(jù)借款人可實(shí)際支配的還貸資金額確定貸款控制額度。

　　④加強(qiáng)抵押物管理。進(jìn)一步完善抵押物審查、評(píng)估、抵押登記等環(huán)節(jié)的管理，客觀、公正估值，合法、有效落實(shí)抵押登記手續(xù)。對(duì)商業(yè)前景不明的期房及單獨(dú)處置困難的產(chǎn)權(quán)式商鋪等房產(chǎn)，原則上不得接受抵押。

　　⑤強(qiáng)化貸后管理。加大貸后檢查力度，將借款人經(jīng)營(yíng)狀況及抵押房產(chǎn)的價(jià)值、用途變化情況作為監(jiān)控重點(diǎn);對(duì)已形成不良貸款的，根據(jù)成因及實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)狀況，盡快采取保全措施。

　　⑥完善授權(quán)管理。嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)單個(gè)借款人的授信總量審批權(quán)，控制個(gè)人授信總量風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)以實(shí)際借款人及其關(guān)系人多人名義申請(qǐng)貸款，用于購(gòu)買同一房產(chǎn)的，按單個(gè)借款人適用審批權(quán)限。

　　2、有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的操作風(fēng)險(xiǎn)

　　對(duì)于有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的操作風(fēng)險(xiǎn)，除了商用房貸款操作風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)外，還應(yīng)特別關(guān)注借款人控制企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況變化和抵押物情況的變化。因此，對(duì)于有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的操作風(fēng)險(xiǎn)，銀行還應(yīng)采取如下防控措施：

　　(1)在貸款發(fā)放后，銀行應(yīng)保持與借款人的聯(lián)絡(luò)，對(duì)借款期間發(fā)生的突發(fā)事件及時(shí)反應(yīng)。

　　(2)借款人以自有或第三人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押，抵押物須產(chǎn)權(quán)明晰、價(jià)值穩(wěn)定、變現(xiàn)能力強(qiáng)、易于處置

　　三、信用風(fēng)險(xiǎn)

　　銀行對(duì)個(gè)人發(fā)放的經(jīng)營(yíng)類貸款就是基于對(duì)借款人能按時(shí)償還本息的信任而給予的授信。個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款信用風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為借款人還款能力的降低和還款意愿的變化。下面就商用房貸款和有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)做具體介紹。

　　1、商用房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)

　　(1)商用房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的主要內(nèi)容

　　①借款人還款能力發(fā)生變化。

　　②商用房出租情況發(fā)生變化。

　　③保證人還款能力發(fā)生變化。

　　(2)商用房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的防控措施

　　①加強(qiáng)對(duì)借款人還款能力的調(diào)查和分析。

　　②加強(qiáng)對(duì)商用房出租情況的調(diào)查和分析。

　　③加強(qiáng)對(duì)保證人還款能力的調(diào)查和分析。

　　2、有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)

　　(1)有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的主要內(nèi)容

　　①借款人還款能力發(fā)生變化;

　　②借款人所控制企業(yè)經(jīng)營(yíng)隋況發(fā)生變化;

　　③保證人還款能力發(fā)生變化;

　　④抵押物價(jià)值發(fā)生變化。

　　(2)有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的防控措施

　　①加強(qiáng)對(duì)借款人還款能力的調(diào)查和分析。

　　②加強(qiáng)對(duì)借款人所控制企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況的調(diào)查和分析。

　　③加強(qiáng)對(duì)保證人還款能力的調(diào)查和分析。

　　④加強(qiáng)對(duì)抵押物價(jià)值的調(diào)查和分析。